Nem mindegy, hogy még idén, vagy jövőre zárja le ingatlan ügyleteit! –  Itt az év vége, és az adóoptimalizálási szempontok

Nem mindegy, hogy még idén, vagy jövőre zárja le ingatlan ügyleteit! –  Itt az év vége, és az adóoptimalizálási szempontok

Az év végi időszakban különösen fontos lehet megvizsgálni, hogy a földhivatali benyújtás dátuma hogyan befolyásolja az ingatlanértékesítés SZJA-kötelezettségét. Kevésbé ismert, hogy a földhivatali benyújtás dátuma az ingatlanértékesítés személyi jövedelemadó-terhének egyik legfontosabb meghatározója. Ha az adásvétel még az idei évben benyújtásra kerül, az Eladó SZJA-szempontból akár egy teljes évet is nyerhet, ami jelentős, akár milliós adómegtakarítást eredményezhet.

Mikor kell SZJA-t fizetni ingatlan eladás után?

Ingatlan értékesítésekor az eladót – ha az értékesítés nyereséggel jár – 15% személyi jövedelemadó (SZJA) terheli.
Az adókötelezettség akkor merül fel, ha a szerzés és az eladás között 5 év még nem telt el. A szabály vásárlás, öröklés és ajándékozás esetén is érvényes.

Mi számít a szerzés időpontjának?

• Adásvétel vagy ajándékozás esetén: a szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának napja (nem az aláírás dátuma!).
• Öröklés esetén: az örökhagyó halálának napja.

A szerzés időpontja kulcsszerepet játszik az adóalap kiszámításában, így az év végi tranzakcióknál különösen fontos lehet a benyújtási időpont megválasztása.

---

Hogyan számítjuk ki az adóalapot?

Az adó alapja a jövedelem, amely így számítható ki:

Eladási ár – (szerzési érték + igazolt költségek)

Az elszámolható költségek csak számlával vagy megfelelő okirattal igazolt kiadások lehetnek, így például:

• vételár,
• illeték,
• ügyvédi munkadíj,
• felújítási költségek,
• ingatlanközvetítő díja.

Ezek összege nem haladhatja meg az eladási árat.

---

Az adóalap csökkentése az eltelt évek alapján

A jogszabály a jövedelem adóköteles részét évről évre csökkenti:

• Szerzés évében és az azt követő 1 évben: 100% adóköteles
• 2. évben: 90%
• 3. évben: 60%
• 4. évben: 30%
• 5. évtől: 0% → teljes adómentesség

Itt kap különösen nagy hangsúlyt az év végi benyújtás kérdése:
ha a szerzés évszáma 2021, akkor 2026. januári benyújtás esetén 5 év telik el, míg 2025. decemberi benyújtásnál még csak a 4. év, ami többszázezres–milliós különbséget is jelenthet.

---

Példa a számításra

Szerzési érték (2021): 40 000 000 Ft
Eladási ár (2025): 70 000 000 Ft
Igazolt költségek: 2 000 000 Ft

Ez 2021-es szerzés esetén 2025-ben történő eladáskor a 4. év, így a jövedelem 30%-a adóköteles.

Jövedelem:
70 000 000 – (40 000 000 + 2 000 000) = 28 000 000 Ft

Adóköteles rész:
28 000 000 × 30% = 8 400 000 Ft

Fizetendő SZJA:
8 400 000 × 15% = 1 260 000 Ft

A fenti példánál maradva azonban, ha az Eladó az ingatlant 2026-ban adja el (pontosabban 2026-ban kerül benyújtásra a földhivatalba), a fizetendő SZJA 0 Ft!

---

Mikor kell bevallani és megfizetni az SZJA-t?

A földhivatali benyújtást követő év május 20-áig szükséges benyújtani és megfizetni az adót az SZJA-bevallás keretében.

500 000 Ft alatti adótartozásnál részletfizetés kérhető (max. 12 hónap, pótlék nélkül).

Ha az értékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, azt a bevallásban feltüntetni sem kell.

---

PRO Ügyvéd tipp – Év végi adásvételnél akár milliókat is nyerhet!

Ügyvédként az aláírást követően 30 nap áll rendelkezésemre az okirat földhivatali benyújtására.
Ez azt jelenti, hogy egy decemberi adásvétel esetén a benyújtás időpontja döntő jelentőségű lehet az SZJA mértéke szempontjából.

• Decemberi aláírás + januári benyújtás → új évszám szerzéshez viszonyítva → az Eladó akár 1 teljes évet nyerhet, ami sok esetben milliós adómegtakarítást jelent. A Vevő érdekeit ugyanakkor szintén mérlegelni kell, hiszen ha ő várhatóan 5 éven belül továbbértékesíti az ingatlant, számára kedvezőtlen lehet az új évszámhoz kötött szerzés.
• Decemberi aláírás + decemberi benyújtás: amennyiben a vevő várhatóan 5 éven belül tovább értékesíti az ingatlant, az idei évi beadással akár milliókat is spórolhat.

A benyújtás időpontjáról ezért minden esetben célszerű előre egyeztetni, és a felek közös döntése alapján eljárni. Kérjen időpontot még ma!