Előleg vagy foglaló? – Így kalkuláljon az önerővel lakásvásárláskor

Ingatlanvásárlás előtt áll? Akkor az első komoly döntésed sajnos nem a csempe színe, hanem a szerződéses biztosíték formája lesz. Bár a köznyelvben sokszor összemossuk őket, az előleg és a foglaló jogilag közel sem ugyanaz – és ez leginkább akkor okozhat gondot, ha valami porszem kerül a gépezetbe.

Amíg minden a terv szerint halad, mindkét összeg beépül a vételárba. A valódi vízválasztó az ügylet meghiúsulása:

• Előleg: Ez egyszerűen a vételár első részlete. Ha a szerződés nem jön létre, ez az összeg visszajár a vevőnek, függetlenül attól, ki miatt szakadt meg a folyamat.
• Foglaló: Ez egyfajta szerződéses kötelezettségvállalás (biztosíték). Ha a vevő miatt hiúsul meg az adásvétel, a foglalót elveszíti. Ha az eladó gondolja meg magát, kétszeres összeget köteles visszafizetni.

Tipp: Mivel a foglaló az önerő szerves része, annak elvesztése (pl. egy elhibázott vételi ajánlat miatt) gyakran a teljes projekt végét jelenti, hiszen a vevőnek nem marad tőkéje egy másik ingatlanhoz.

Mit takar pontosan az önerő?

A banki terminológiában önerőnek számít minden forrás, amit nem hitelből finanszíroz. Ez a gyakorlatban általában a vételár 15–30%-a. Forrásai lehetnek:

1. Saját megtakarítások.
2. Egy korábbi ingatlan eladásából származó bevétel.
3. Családi segítség (ajándékozásként dokumentálva).
4. Különböző állami támogatások.

A hitelintézetek azt az összeget ismerik el önerőként, amit már ténylegesen kifizetett az eladónak – ez jogilag az előleg és a foglaló összege.

A „banki lassúság” csapdája – elveszik a foglaló?

Gyakori rémálom: mi van, ha a bank nem dönt időben? Ha a szerződésben rögzített fizetési határidő lejár, és a hitel még sehol, az eladó jogszerűen elállhat a szerződéstől. A bírói gyakorlat szigorú: a foglaló sorsa azon múlik, hogy a meghiúsulás kinek az érdekkörében merült fel. Mivel a finanszírozás a vevő felelőssége, a banki késedelem vagy elutasítás miatt a foglaló általában elveszik.

Megoldás: A szerződésben érdemes külön kitérni arra, mi történjen az átadott pénzzel, ha a hitelkérelmet a bank elutasítja.

Összegezve: Mi a legfontosabb különbség?

A lakásvásárlás során az önerő az a biztos alap, amire a hitelét építheti, de nem mindegy, milyen jogi címkével adja át az első részletét:

• Az előleg papíron biztonságosabb: Ha meghiúsul az üzlet, visszakapja, viszont az eladót sem kötelezi semmire – bármikor eladhatja másnak az ingatlant következmények nélkül.
• A foglaló komoly elköteleződés: „Leköti” az ingatlant, de ha a banki hitel miatt kiszúcsik a határidőből, jó eséllyel búcsút mondhat a pénzének.

A legfontosabb tanulság: Ne bízza a véletlenre! Ha bizonytalan a finanszírozás, mindig rögzítsék a szerződésben, hogy mi történik a befizetett összeggel a hitel elutasítása esetén. Az önerő nemcsak pénz, hanem a következő otthon – vigyázzon rá!

Ingatlan adásvétellel kapcsolatban kérdése van? Ingatlan adásvételi szerződés készítésében, foglalóval és önerővel kapcsolatos kérdésekben is állok rendelkezésére. Foglaljon konzultációs időpontot! Konzultációs időpontért kattintson!